Prinsjesdagspecial 2023: Woningmarkt

Deze Prinsjesdagspecial bevat voorstellen van het kabinet die de komende periode in het parlement worden behandeld. De voorgestelde maatregelen treden per 1 januari 2023 in werking, tenzij anders is vermeld. We zetten de maatregelen per onderdeel voor u op een rij met in deze special het onderdeel: Woningmarkt.

Het kabinet neemt geen ingrijpende maatregelen om de woningmarkt te hervormen. Wel wordt de belastingheffing op het beleggen in vastgoed via meerdere maatregelen verhoogd en de hypotheekaftrek verder verlaagd. Lees hier de belangrijkste wijzigingen voor de woningmarkt in het Belastingplan 2023.

1.1 Verhoging waarde beleggingspanden (leegwaarderatio)

De leegwaarderatio zorgt ervoor dat bij de waardering van door particulieren verhuurde panden die worden belast in box 3 en via de Successiewet, rekening wordt gehouden met de waardedruk die de verhuur met zich meebrengt. Belangrijk daarbij is dat de huurder huurbescherming geniet. Deze korting geldt daardoor niet voor vakantiewoningen of niet-woningen. De leegwaarderatio is een – van de hoogte van de jaarhuur afhankelijk – percentage dat met de WOZ-waarde van het verhuurde pand wordt vermenigvuldigd om tot een ‘afslag’ op de waarde te komen.

Deze leegwaarderatio wordt per 2023 verhoogd door de actualisering van de tabellen (zie hieronder). Dit ondanks dat in het coalitieakkoord was opgenomen dat de leegwaarderatio zou worden afgeschaft. Hierdoor moet over een verhuurde woning gemiddeld 33% meer belasting in box 3 betaald worden.

Let op! Op basis van deze nieuwe tabel is afwaardering dus per saldo niet meer mogelijk als de jaarhuur 5% of meer van de WOZ-waarde bedraagt.

Daarnaast vindt nog een tweetal wijzigingen plaats: 

• Tijdelijke huurcontracten worden met ingang van 1 januari 2023 uitgesloten van toepassing van de leegwaarderatio. Voor verhuur van woningen wordt een contract tot twee jaar aangemerkt als tijdelijk, en voor verhuur van een kamer een contract tot vijf jaar.
• Indien sprake is van verhuur aan gelieerde personen (zoals een zoon of dochter) vervalt de mogelijkheid om de leegwaarderatio toe te passen. Uitgangspunt daarbij is dat bij verhuur aan een gelieerde persoon doorgaans door de verhuurder zelf bewust de keuze wordt gemaakt een lagere dan marktconforme huur te rekenen. Een afwaardering wordt in die gevallen niet passend gevonden.

1.2 Afbouw en afschaffing jubelton voor de eigen woning

De schenkingsvrijstelling ten behoeve van de eigen woning (ook wel de jubelton genoemd) wordt per 1 januari 2024 volledig afgeschaft. Per 1 januari 2023 wordt de eenmalige vrijstelling voor de eigen woning al verlaagd naar € 28.947. De huidige maximale vrijstelling bedraagt € 106.671.

Deze eenmalige vrijstelling is mogelijk als de ontvanger of zijn of haar partner tussen de 18 en 40 jaar oud is en de jubelton gebruikt wordt om:

• Een eigen woning te kopen of te verbouwen.
• De hypotheek of restschuld van zijn/haar eigen woning af te lossen.
• De rechten van erfpacht, opstal of beklemming van zijn/haar eigen woning af te kopen.

Let op! Voor de jubelton gold dat het maximumbedrag van de vrijstelling verspreid over drie jaar kon worden geschonken. Voorgesteld is nu dat indien in 2022 voor het eerst is geschonken, het restant van de vrijstelling alleen nog in 2023 kan worden geschonken en niet meer in 2024. Wanneer de jubelton in 2023 wordt geschonken, geldt in het geheel geen spreidingsmogelijkheid meer.

Tip! Iemand die in 2022 een schenking ontvangt, heeft nog wel tot uiterlijk 2024 de tijd om deze te besteden aan de eigen woning. Als u nog optimaal van de jubelton gebruik wilt maken, moet u deze nog voor 1 januari (in ieder geval gedeeltelijk) schenken.

Tip! De jubelton 2023 is dus alleen interessant in niet-ouder-kindrelaties.

1.3 Verhoging van de startersvrijstelling

De drempelvrijstelling in de startersvrijstelling wordt verhoogd van € 400.000 (2022) naar € 440.000 (2023). Deze vrijstelling geldt voor starters op de woningmarkt met een leeftijd tot 35 jaar, mits de woning gaat functioneren als hoofdverblijf.

1.4 Verhoging overdrachtsbelasting

De overdrachtsbelasting voor vastgoed dat niet als eigen woning aangemerkt kan worden (kortweg gezegd vastgoed van beleggers), stijgt van 8 naar 10,4%.

Per 1 januari 2021 waren de tarieven al gewijzigd, waardoor het tarief voor de verkrijging van de eigen woning (hoofdverblijf) was verlaagd van 6 naar 2% en voor andere woningen en panden was verhoogd van 6 naar 8%. Per 2023 is er dus een verdere verhoging van het algemene tarief tot 10,4% voorgesteld. Per saldo gaan bedrijven en beleggers en kopers of verhuurders van een vakantiewoning hierdoor meer overdrachtsbelasting betalen.

Het verlaagde tarief van 2% én het zogenaamde starterstarief worden niet aangepast.

Tip! Bij voorgenomen aankoop van een beleggingspand is bij levering van het pand vóór 1 januari 2023 het overdrachtsbelastingtarief van 8% nog van toepassing.

1.5 Afbouw hypotheekrenteaftrek eigen woning

Sinds 2014 wordt het fiscale voordeel van de hypotheekrenteaftrek afgebouwd wanneer de rente wordt afgetrokken tegen het hoogste inkomstenbelastingtarief in box 1. Dit tarief bedraagt 40% in 2022. In 2023 zal nog één keer een verlaging worden doorgevoerd, waardoor de hypotheekrente definitief aftrekbaar is tegen maximaal 36,93%. Dit percentage komt overeen met het tarief van de 1e schijf in de inkomstenbelasting.

Tip! Betaalt u geen of weinig rente omdat u geen of een kleine eigenwoningschuld hebt? Dan kunt u gebruikmaken van de Hillen-aftrek. Deze aftrek wordt in 30 jaar afgebouwd en bedraagt voor 2023 83,33% (2022: 86,67%).

1.6 Afschaffing verhuurderheffing

Bezit u meer dan 50 huurwoningen waarvan de maandelijkse huurprijs niet hoger is dan de huurtoeslaggrens? Dan is verhuurderheffing verschuldigd. Per 1 januari 2023 wordt de verhuurderheffing afgeschaft. In de praktijk wordt deze heffing nagenoeg geheel door de woningcorporatiesector en een aantal beleggers betaald. De heffing is in 2013 tijdens de economische crisis als tijdelijke maatregel ingevoerd.